Застройщик не вовремя сдал квартиру, как получить неустойку?

Несмотря на то, что в последние годы были ужесточены требования к застройщикам, самым распространенным нарушением остается нарушение сроков сдачи объекта. Каковы права дольщика и что делать, если застройщик не сдал квартиру в срок, мы подробно расскажем в статье.

Застройщик не вовремя сдал квартиру, каковы причины?

Причины, по которым застройщик срывает сроки сдачи объекта, могут быть самыми различными. Начиная с недобросовестными и заканчивая объективными причинами, на которые девелопер повлиять не может. Мы рассмотрим самые распространенные причины, почему застройщик может сдать квартиру позже срока.

1. Недобросовестность застройщика или неумелое управление процессами, а иногда и явное мошенничество – нецелевое использование финансов. Благодаря новому законодательству, таких компаний становится все меньше, но, тем не менее, их еще можно «встретить» на рынке недвижимости. Как правило, такие девелоперы исчезают с рынка уже после первого неудачного опыта. Поэтому очень важно перед заключением договора поинтересоваться историей компании и количеством завершенных объектов.
2. К причинам, не зависящим от застройщиков, можно отнести падение спроса на рынке недвижимости, что приводит к недофинансированию проекта. Так, если количество желающих приобрести квартиру в новостройке будет незначительным, девелопер не сможет приступить к строительству, а значит и своевременно сдать объект.
3. Еще одна объективная причина – это монополия на инженерные услуги в крупных городах. Так, иногда приходится стоять в очереди на подключение коммуникаций и инженерных сетей по несколько месяцев.
4. Проблемы со строительными материалами, также могут повлиять на сроки сдачи жилья. Недобросовестные контрагенты могут сорвать сроки поставки стройматериалов или оборудования, что повлияет на сроки сдачи объекта.

Какова ответственность, если застройщик не сдал квартиру в срок

Каковы бы не были причины – недофинансирование или проблемы с поставками, застройщик будет нести ответственность перед дольщиками за срывы срока сдачи жилья в эксплуатацию. То есть, даже наличие объективных причин не снимает с застройщика ответственности.  Закон о долевом строительстве ясно указывает, что при задержке сдачи объекта на срок более двух месяцев, дольщики имеют право требовать от девелопера как выплату неустойки, так и разорвать договор ДДУ в одностороннем порядке. Застройщик не вовремя сдал квартиру что делать? У вас есть три варианта:

• Расторгнуть договор.
• Подписать дополнительное соглашение.
• Потребовать выплату неустойки.

Застройщик не вовремя сдал квартиру, расторжения договора

Сроки сдачи квартиры могут иногда сдвинуться на неопределенный срок, в таком случае лучшим решением будет расторжение договора с девелопером. Если участник долевого строительства в одностороннем порядке решил расторгнуть договор с застройщиком, ему нужно на юридический адрес застройщика направить письменное требование. Письмо нужно отправлять с уведомлением о вручении и списком вложений. В письме должны быть указаны условия возврата вложенных средств и требования по выплате неустоек и штрафов. 

В большинстве случаев застройщики отказываются в добровольном порядке выполнять законные требования участников строительства, поэтому решение этих вопросов в суде наиболее частая практика. Для того чтобы расторгнуть договор через суд, участнику ДДУ необходимо в исковом заявлении указать перечень причин, по которым дольщик желает расторгнуть договор.

При подписании договора с ЖСК стоить обратить внимание на то обстоятельство, что в процессе подписания договора между участниками возникают корпоративные отношения, а не договорные. Соответственно при желании расторгнуть договор пайщику достаточно написать заявление о выходе из ЖСК согласно уставу. При этом ему должен быть возращен первый взнос. 

Однако прибегать к этому методу следует только в том случае, если стройка заморожена, или находится в низкой стадии, а девелопер не может четко обозначить сроков сдачи объекта.

Дополнительное соглашение с застройщиком – подписывать или нет

О просрочке даты сдачи жилья застройщик обязан известить участника долевого строительства заблаговременно. При этом участникам может быть предложено, подписать дополнительный договор – с новыми сроками сдачи объекта. Конечно, вы можете согласиться на такие условия, но при этом нужно учитывать, что такое соглашение лишает вас право на получение неустойки. Чтобы вам не обещали застройщики, подписав соглашение, вы тем самым даете согласие на перенос срока сдачи квартиры.

Застройщик сдал квартиру позже срока, как получить неустойку?

Получить неустойку с застройщика на деле оказывается процессом сложным. Добровольно ни один девелопер не будет выплачивать участникам долевого строительства. Поэтому чтобы получить причитающуюся вам компенсацию придется обратиться к юристу, так как перед передачей дела в суд, он должен провести претензионную работу. Для того чтобы гарантированно получить компенсацию неплохо объединится с другими дольщиками. Как же происходит взыскание неустойки?

1. Юрист должен составить и направить на юридический адрес застройщика претензию с указанием пункта договора, который был нарушен и требованием выплатить неустойку. Однако не стоит рассчитывать, что этот шаг принесет свои плоды. Как правило, девелоперы никак не реагируют на такие претензии. Они больше нужны для суда, так как показывают, что была попытка мирно решить конфликт.
2. В течение 30 дней ждем ответ от застройщика. Именно такой срок рассмотрения претензий установлен законом. Если девелопер решит все-таки добровольно выплатить неустойки, он должен перевести деньги на ваш счет. В противном случае его ожидает штраф, и рассмотрения дела будет проходить в суде.
3. При  отказе от выполнения своих обязательств застройщиком, юрист должен подготовить исковое заявление в суд и передать его вместе с пакетом документов. Как правило, исковое заявление лучше подавать по месту жительства истца – в таком случае больше шансов на положительное решение суда.
4. Суд проведет предварительные слушания, затем назначит заседание, на котором и будет решаться вопрос о компенсации.

Обратите внимание, что исковое заявление можно подать как в арбитражный суд, так и общей юрисдикции. При этом, как показывает практика, арбитражные суды рассматривают дела быстрее – в течение 3-4 месяцев. Однако при передаче дела в арбитраж не стоит рассчитывать на 50% штраф, который устанавливает суд.

Застройщик не вовремя сдал квартиру, на какую сумму я могу рассчитывать?

Помимо неустойки участник долевого строительства может рассчитывать и на другие выплаты:

• Компенсация расходов связанных с нарушением срока сдачи квартиры. Самый яркий пример – это вынужденное продление аренды жилья.
• Моральный ущерб так же может присутствовать в исковом заявлении, но чтобы доказать его наличие нужно очень сильно постараться.
• 50% от суммы штрафа, наложенного судом.
• Компенсация расходов на адвоката и судебные издержки.

От чего же зависит сумма компенсации за срывы сроков сдачи квартиры? Все зависит от количества дней просрочки и суммы договора. Так, просрочка считается от следующего дня, когда договор должен был быть исполнен и до фактического срока сдачи квартиры. За каждый день просрочки выплачивается сумма равная  сумме договора умноженная на 1/300 ставки рефинансирования от Центробанка за каждый просроченный день.

Если застройщик не сдал квартиру в срок, а она находится в ипотеке

Если квартира взята в ипотеку, необходимо учитывать, что согласно договору вы должны представить документы, подтверждающие право собственности. Это необходимо, чтобы подтвердить, что средства были использованы по назначению. Как правило, банк требует такое подтверждение через 3 года, после заключения договора кредитования. Если из-за задержки сдачи дома в эксплуатацию вы не можете представить необходимые документы, вам нужно обязательно поставить в известность банк. Для этого нужно написать заявление и представить доказательства нарушения сроков сдачи объекта.

Как правильно выбрать застройщика

Приобретение квартиры по договору ДДУ перестало быть рулеткой, однако риски все же остаются. Конечно, сегодня утихли скандалы с обманутыми пайщиками, однако риск долго ждать заселения, все еще очень высок. Связано это и с пандемией и непростым экономическим положением на рынке недвижимости. Однако каждый из нас может свести эти риски до минимума:

• Внимательно изучите компанию, которой вы собираетесь доверить свои деньги. Серьезные девелоперы у всех на слуху и в интернете можно найти множество и отзывов об их работе и реализованные проекты.
• Выбирайте те компании, которые сотрудничают с крупными финансовыми структурами, утвержденные Центробанком. На сайте проекта обязательно есть список банков-партнеров и кредитных организаций.
• Обратите внимание, работают ли выбранные вами девелоперы, с крупными агентствами по недвижимости или брокерами. Некоторые крупные игроки имеют собственные отделы продаж работающие достаточно эффективно.