Застройщик сдал квартиру с недостатками

Огромное количество семей стали участниками долевого или жилищного строительства, при этом не все из них знают свои права. Законом предусмотрены неустойки и пени за нарушение договора застройщиком. Но чтобы получить предусмотренную законом компенсацию или принудить застройщика устранить недостатки, нужно знать о том в каких случаях вы можете предъявить претензии или подать иск в суд. Чаще всего споры с застройщиком возникают в таких ситуациях:

  • Площадь сданного помещения не совпадает с указанной в договоре ДДУ или ЖСК.
  • Были нарушены сроки сдачи объекта ДДУ.
  • Застройщик сдал квартиру с недостатками.
  • В других случаях, когда застройщик нарушил договор.

Кто несет ответственность за недостатки строительства

Даже если дом официально сдан в эксплуатацию, а жильцы получили ключи, ответственность за недостатки продолжает нести девелопер. При этом такая ответственность не снимается с него в течение пяти лет, за редкими исключениями, которые должны быть отражены в договоре. Это значит, что составить акт об обнаруженных недостатках могут в определенный законом срок, как управляющая компания, так и сами жильцы. Нередко бывает, что именно управляющие организации первыми обнаруживают недостатки в строительстве в процессе эксплуатации и обслуживания здания. Однако не зависимо от того, когда и кем были обнаружены недостатки, застройщик обязан их исправить в разумные сроки. Также закон предусматривает возможность самостоятельно исправить недостатки с последующей компенсацией от застройщика. 

Застройщик сдал квартиру с недостатками, что делать

Несмотря на то, что закон обязывает застройщиков самостоятельно устранять недостатки или компенсировать их устранение, на деле добиться моментально реагирование довольно сложно. Поэтому, если вы обнаружили существенные недочеты готовьтесь к длительному противостоянию. Первым шагом должна стать претензионная работа. Вы должны направить девелоперу претензию, в которой будут указаны ваши требования, например:  

  • В разумные сроки устранить существующие недостатки.
  • Уменьшит сумму договора соответственно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить стоимость самостоятельного устранения недостатков.

Напомним, что обнаружить недостатки вы можете в течение гарантийного срока, указанного в договоре. Минимальный гарантийный срок – пять лет, на практике же он может быть намного больше. То есть отправить претензию вы можете в течение срока, указанного в подписанном вами договоре. Однако как показывает практика, значительные недостатки обнаруживаются в процессе приемки квартиры, а более мелкие по мере эксплуатации квартиры или инженерных систем. 

Что нужно знать о приемке квартиры

Застройщик обязан за месяц предупредить дольщика о сдачи дома в эксплуатацию. В свою очередь будущий владелец недвижимости должен принять квартиру и подписать акт приемки-передачи в течение недели или иного срока, указанного в договоре. В приемке-передаче должны принимать участие все участники долевого строительства. Поэтому, если вы по какой-то причине не можете присутствовать, заранее позаботьтесь о нотариальной доверенности для вашего представителя. Это может быть юрист, агентство по недвижимости или любое другое лицо, которому вы доверяете.

Процесс приемки-передачи жилья заключается в совместном осмотре квартиры как застройщиком, так и дольщиком или его представителем. Приемка квартиры от застройщика является очень ответственным шагом, поэтому к нему нужно тщательно подготовиться.  

Почему приемка-передача квартиры так важна 

Тщательный и дотошный осмотр жилья и проверка инженерных сетей важна по нескольким причинам:

  1. Крупные и критические недостатки проще определить перед заселением или ремонтом. В таком случае вы имеете не подписывать акт, что заставит застройщика оперативно устранить недостатки.
  2. Многие застройщики используют специальные бланки, в которых заносятся все дефекты. Поэтому тщательный осмотр квартиры позволит вам внести в него максимальное количество претензий.
  3. Вопросы по недостаткам строительства или ремонтных работ намного проще решить сразу с представителем компании. Вы на месте можете начать договариваться о дальнейших требованиях, например:
  • Застройщик самостоятельно исправит недостатки, внесенные в ведомость.
  • Вы получите компенсацию за самостоятельное устранение недостатков.
  • Стоимость вашей квартиры будет уменьшена на сумму, которая потребуется для устранения недоделок.
  • При наличии критических нарушений строительных норм – разорвать договор с девелопером.  

Обратите внимание, что помимо тщательной проверки и осмотра помещения вам потребуется и проследить за правильностью оформления актов и ведомостей. Все недостатки и претензии должны быть зафиксированы в двух экземплярах – для вас и застройщика, и на обоих должны стоять подписи сторон. Если же представитель девелопера откажется подписывать акт, вам придется обратиться к юристу. 

Что должно быть включено в акт приемки-передачи

Чтобы иметь возможность оспорить действия застройщика внимательно изучите акт, на наличие там ключевой информации. Акт должен включать: 

  • Подробный адрес жилья – вплоть до этажа и подъезда.
  • Площадь помещения как общую, так и жилую, согласно договору, а не фактическую.
  • Сумма полной сделки – то есть цена квартиры.
  • Ведомость или лист осмотра, где вы будете вносить свои замечания по недоделкам и дефектам.

Как подготовиться к приемке-передаче жилья

Если вы хотите самостоятельно принять участие в приемки-передачи, вам нужно тщательно подготовиться к этому процессу:

  1. Внимательно изучите договор ДДУ в той его части, где подробно описывается состояние сдаваемого объекта. А именно, черновая или чистовая отделка, материалы, используемые для стен и полов, качества перекрытий и так далее.
  2. Возьмите с собой все необходимое для проверки – метр, фонарик, вольтметр, лампочку или другой электроприбор, уровень, блокнот для заметок и ручку.

Что нужно проверять во время приемки квартиры

  1. Общая и жилая площадь. Участники долевого строительства согласно закону имеют право на пересмотр стоимости приобретенной жилой площади в меньшую или большую сторону, если этот пункт предусмотрен в договоре. Говоря проще – если квартира больше по площади, заявленной в договоре, покупатель доплачивает застройщику оговоренную сумму из расчета за квадратный метр. Если же квартира меньшей площади, участник долевого строительства имеет право получить разницу, опять же по стоимости указанной в договоре. В том случае, если в договоре нет такого пункта, ни одна из сторон не имеет право на доплату или возврат за квадратные метры. Внимательно изучите договор и проверьте, какая цена там указана – за квадратные метры или завесь объект. В первом случае, при недостаче квадратных метров вам будет положена компенсация. Но это только в том случае, если разница составляет более одного квадратного метра. Если сумма указана за квартиру никакой выплаты разницы вам неполагается.
  2. Стены. Вне зависимости от того сдается квартира с отделкой или без, стены должны быть ровными, углы перпендикулярными, а швы тщательно заделаны.  Особое внимание обратите на наличие влаги. Если имеются влажные подтеки или пятна, значить плиты неправильно подогнаны. 
  3. Пол и потолок должны соответствовать строительным нормам – не иметь глубоких трещин (более 5 мм), а также не должны присутствовать следы опалубки или арматуры. Если квартира сдается с отделкой, проверьте, соответствует ли материал отделки заявленному в договоре. 
  4. Коммуникации. От качества прокладки инженерных сетей зависит ваш комфорт на долгие годы. Обязательно проверьте не только краны и сантехнику, но и вентиляцию. Обратите особое внимание, имеются ли следы течи на месте установки кранов, отопления и канализации, прочно ли закреплены к полу ванна, душевая кабина и газовая (электрическая) плита.
  5. Электричество. Внимательно проверьте, как сделана проводка, нет ли видимых скруток, не висят ли провода, и самое главное работают ли все розетки и осветительные приборы. Именно для этого мы и рекомендовали с собой брать лампочку. В свою очередь вольтметр поможет вам определить с напряжением в сети, именно от его значения будет зависеть сохранность бытовой техники.
  6. Оконные и дверные проемы проверяем не только на целостность, но и с помощью уровня – так, криво установленное окно со временем будет плохо открываться или закрываться, тоже самое касается и дверей. Проверьте, легко ли открывать окна и двери и остаются ли они в том положении, в котором вы их выставили, или произвольно закрываются (открываются).
  7. Запишите показания приборов учета и их серийные номера. Проверьте, насколько качественно они установлены и нет ли в местах их крепления подтеков.

Застройщик сдал квартиру с недостатками, как подать иск в суд

Подать иск на застройщика имеет право как управляющая компания, так и сами участники долевого строительства. Чтобы иск был принят на рассмотрение необходимо провести предварительную работу:

  1. Написать претензию с подробным перечислением дефектов, несоответствия материалов строительства или отделки заявленным и прочие претензии по качеству строительства.
  2. Подготовить предложение. А именно, что вы хотите – чтобы девелопер сам исправил недостатки, компенсировал их устранение другим подрядчиком или уменьшил сумму сделки по жилой площади.
  3. При необходимости привлечь независимых экспертов – пожарную охрану, СРО или другие контролирующие органы.
  4. Если застройщик ни как не отреагировал можно подавать иск в суд. Для этого все собранные доказательства и факты нужно приложить к исковому заявлению. Желательно зафиксировать факты и дефекты на видеокамеру или сфотографировать.
  5. Для того чтобы быстро решить проблемы некачественного строительства управляющая компания или участники строительства могут нанять другого подрядчика, не дожидаясь решения суда, а иск подавать на сумму, которая была потрачена на исправление деффектов.

Застройщик сдал квартиру с недостатками, расторжение договора

Если участник долевого строительства в одностороннем порядке решил расторгнуть договор с застройщиком, ему нужно на юридический адрес застройщика направить письменное требование. Письмо нужно отправлять с уведомлением о вручении и списком вложений. В письме должны быть указаны условия возврата вложенных средств и требования по выплате неустоек и штрафов. 

Наиболее часто встречающимися основаниями для расторжения договора с застройщиком являются существенные строительные недостатки. Так судами принимаются во внимания такие нарушения условий договора как:

  • Несоответствие объекта ДДУ условиям, указанным в договоре.
  • Несоответствие объекта техническим условиям, градостроительной и проектной документации.
  • Наличие неустранимых недостатков, или недостатков, устранение которых требует слишком больших капиталовложений.
  • Некачественное устранение недостатков строительства.
  • Несоответствие площади квартиры, указанной в договоре и отказ застройщика выплачивать разницу.
  • Отказ снижения стоимости соразмерно недостаткам строительства.

Поделиться: