Оценка. Новосибирск

Когда нужна независимая оценка

• Ипотека и кредитование — банки требуют отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве обязательного документа при выдаче ипотеки.
• Раздел имущества при разводе — независимая оценка квартиры, загородного дома, автомобиля, бизнеса, ценных бумаг для справедливого раздела.
• Вступление в наследство — оценка для расчёта нотариального тарифа, оспаривания завещания, налогообложения.
• Продажа или покупка объекта — независимая проверка рыночной цены перед сделкой, исключение недооценки или переплаты.
• Страхование — определение страховой (восстановительной) стоимости имущества для правильного расчёта страховой суммы.
• Взыскание ущерба — оценка размера ущерба, причинённого имуществу в результате пожара, залива, ДТП, действий третьих лиц.
• Банкротство — оценка активов должника для формирования конкурсной массы.
• Взнос в уставный капитал — оценка неденежного вклада (недвижимость, оборудование, интеллектуальная собственность) при создании или реструктуризации компании.
• Оспаривание кадастровой стоимости — установление рыночной стоимости объекта для снижения налоговой нагрузки на имущество и землю.
• Корпоративные сделки — оценка бизнеса при слиянии, поглощении, выкупе доли, продаже компании.

Пошаговый процесс оценки

• Шаг 1. Консультация и постановка задачи. Оценщик СИНЭО уточняет вид объекта, цель оценки, дату определения стоимости и вид стоимости (рыночная, ликвидационная, кадастровая и т. д.).
• Шаг 2. Заключение договора. Договор об оценке обязателен в соответствии с 135-ФЗ. В нём фиксируются объект, цель, вид стоимости, сроки и стоимость работ.
• Шаг 3. Сбор информации и осмотр объекта. Оценщик осматривает объект, фотографирует, собирает характеристики. Для объектов недвижимости изучается местоположение, инфраструктура, состояние.
• Шаг 4. Анализ рынка. Исследуется рыночная конъюнктура: цены предложений аналогичных объектов, условия сделок, факторы спроса и предложения.
• Шаг 5. Применение подходов к оценке. Используются сравнительный, доходный и (или) затратный подходы — в зависимости от типа объекта и цели оценки. Результаты подходов согласовываются для получения итоговой величины стоимости.
• Шаг 6. Составление отчёта об оценке. Отчёт об оценке составляется в соответствии с требованиями 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (ФСО). Принимается банками, нотариусами, судами, налоговыми органами.

Типовые вопросы оценщику

Недвижимость:

• Какова рыночная стоимость квартиры (комнаты, жилого дома, дачи, земельного участка, коммерческой недвижимости) на дату оценки?
• Какова ликвидационная стоимость объекта (для целей банкротства, срочной продажи)?
• Какова стоимость права аренды или права требования в отношении данного объекта?

Бизнес и нематериальные активы:

• Какова рыночная стоимость предприятия (бизнеса) в целом?
• Какова стоимость доли в уставном капитале общества?
• Какова стоимость товарного знака (бренда), патента, права на программный продукт?

Движимое имущество и специализированные объекты:

• Какова рыночная стоимость транспортного средства (оборудования, машин, мебели, предметов искусства)?
• Каков размер ущерба, причинённого имуществу в результате страхового случая?

Документы для проведения оценки

• Правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи).
• Технические документы: технический паспорт, кадастровый паспорт, поэтажный план.
• Для квартир/домов — документы о перепланировке (при наличии), данные об обременениях.
• Для оборудования и транспорта — паспорт, инвентарные карточки, данные о техническом состоянии.
• Для бизнеса — бухгалтерская отчётность за последние 3 года, устав, выписка из ЕГРЮЛ, перечень активов.
• Для нематериальных активов — охранные документы (патент, свидетельство), лицензионные договоры.
• Для оспаривания кадастровой стоимости — выписка ЕГРН с кадастровой стоимостью, кадастровая карта.

Нормативная база

• Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Федеральные стандарты оценки (ФСО): ФСО I–VI, а также стандарты по отдельным видам объектов.
• Кодекс профессиональной этики членов СРОО (саморегулируемых организаций оценщиков).
• Налоговый кодекс РФ (ст. 333.25) — расчёт нотариального тарифа при наследовании.
• Закон о банкротстве (127-ФЗ) — оценка имущества в процедурах несостоятельности.
• Кодекс административного судопроизводства (КАС РФ) — оспаривание кадастровой стоимости.

Сравнительная таблица: подходы к оценке